Consejos para la Seguridad en Obras se Construcción

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La Vivienda Social y el Valor del dinero en el tiempo

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Con aproximadamente 14 Instituciones gubernamentales creadas para fomentar la vivienda y el deseo mismo del gobierno actual de agruparlas para hacer una sola institución, según nuestro (viviendólogos) análisis, en Honduras además de un ente rector de la vivienda necesitamos de un sistema financiero para la vivienda, cuya estructura garantice el Valor del Dinero en el Tiempo de los bancos de segundo piso.- Las instituciones financieras de segundo piso, que proveen los fondos hipotecarios, tienen que decidir entre dar una tasa preferencial para mejorar el acceso a la vivienda social, mediante tasas preferenciales y mantener el valor del dinero en el tiempo.

En el seno de la Cámara de la Industria de la Construcción, entre las soluciones propuestas ha planteado un Sistema de Intereses Preferenciales, similar al de Panamá, regido por una ley y su reglamento respectivo, que permite que los compradores de vivienda social accedan a intereses preferenciales, logrando el balance mediante la compensación financiera de la masa total de préstamos de todo el sistema financiero del país.

Además de ello un fondo de garantías hipotecarias tipo FHA que genere la garantía hipotecaria al banco de parte del comprador de vivienda social.

Hay dos grandes factores que afectan el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, los Macroeconómicos y los Demográficos y Socio cultural. Macroeconómicos: Las viviendas son activos valiosos y en general representan una cantidad significativa de los activos totales de una familia. La compra depende de la disponibilidad de financiamientos a largo plazo, sobre todo entre los segmentos de bajos ingresos. Por lo tanto, el desempeño de la industria de desarrollo inmobiliario se ve afectado por muchos factores macroeconómicos, tales como la inflación, tasa de interés, el crecimiento del PIB, el ingreso per cápita y la confianza de los consumidores. Las tasas de interés afectan en gran medida el consumo y las decisiones de inversión de las empresas. Las tasas de interés afectan la liquidez de los pagos e inciden directamente sobre la demanda de bienes duraderos, el consumo y la compra de bienes raíces.

Demográficos y socio-cultural: El crecimiento de la población, el alto porcentaje de jóvenes (en relación con la población total), tendencia al envejecimiento de la población y la preferencia social-cultural para las casas que poseen, se combinan para apoyar el alto potencial la demanda de propiedades residenciales de bienes raíces.

En Centroamérica, Panamá y Republica Dominicana, cuatro de cada diez familias están esperando tener una vivienda digna y segura para habitarla, según el estudio del Consejo Centroamericano de Vivienda y Asentamientos Humanos (CCVAH), el déficit habitacional en la 4.84 millones , de lo cual a pesar que Honduras ocupa uno de los lugares más altos en inversión directa del gobierno, carece de un sistema integral de fomento a la vivienda, donde el gobierno, la ciudadanía y el sector privado trabajemos bajo una solo plan estratégico.

En nuestro país existen instituciones gubernamentales creadas desde 1960, todas para el fin de reducir el déficit habitacional.- El déficit habitacional en Honduras es de más de un millón de unidades de viviendas, de las cuales hay unas 400,000 viviendas en déficit cuantitativo y 600,000 casas en el déficit cualitativo (o necesitadas de mejoras).

La mayoría de este déficit está concentrado en personas cuyo ingreso es menor al de cuatro salarios mínimos, estando casi fuera de acceso familias de dos o menos salarios mínimos de ingreso.

Para los hondureños del segmento de vivienda social, la falta de acceso a fondos de tasas preferenciales es el mayor los obstáculos, aunque hay que remarcar que las instituciones financieras comerciales están muy activas en el financiamiento a los compradores de segmento medio y alto, el sector de vivienda social requiere de un aparato financiero o estructura financiera especial, un ejemplo de ello es en México las Sofoles, sociedades de fin especifico que han financiado cada año la mayoría de las 50,000 unidades de vivienda que se construyen en México cada año.

Por parte de las entidades financieras de segundo piso, como lo son RAP y BANHPROVI, que juegan un papel fundamental en el financiamiento de la vivienda, ambas entidades, son muy fuertes a nuestra escala actual, sin embargo cada una con oportunidades de mejoras (como mantener el valor del dinero en el tiempo) que resueltos cambiarían drásticamente flujo de fondos disponible para la vivienda en Honduras.

A pesar de la situación en el país ambas instituciones han mostrado estar muy bien administradas, tanto RAP como BANHPROVI, un factor predominante en esto es que sus estructuras de Junta Directiva, están conformados activamente por miembros del sector privado.
Por un lado si BANHPROVI obtiene prestamos, automáticamente endeuda al gobierno, así lo estipula su decreto de fundación, las finanzas del País, auditadas por el FMI no permiten en estos momentos endeudamientos del gobierno, por ello no es factible que tome prestamos de las entidades internacionales que tienen fondos de largo plazo. A pesar que el negocio de prestar a los bancos para que ellos presten los compradores es excelente. - Mientras la economía se mantenga deprimida como lo esta ahora y el ritmo de construcción no crezca, no se es muy notable "la oportunidad de mejora".

Ahora bien otra institución privada de segundo piso que ha demostrado realmente estar a la altura de la gestión financiera es el RAP, (Régimen de Aportaciones Privadas) Institución que con la ingeniería financiera para mantener y exceder el valor del dinero en el tiempo, factor fundamental en estos tiempos.- Los activos líquidos del RAP, por si solos representan mas de diez mil millones de lempiras, sin embargo para sostener la gestión de excelencia que ha tenido debe de mantener la tasa de interés, que le permita cubrir, la tasa de inflación, el costo del dinero , el margen de intermediación de las instituciones financieras y un pequeño porcentaje de administración.

Es por ello que entre las más de 10 soluciones para mejorar el sector vivienda, los que desarrollamos seguros estamos que la formación de un sistema financiero que facilite la obtención de ese pequeño margen necesario para mantener el Valor Presente del dinero, la incorporación del seguro de deuda Hipotecaria (FHA) son la columna vertebral de las soluciones al problema habitacional en Honduras. Todo lo anterior sumado a la creación de un ente rector de la vivienda que tenga un consejo de la Vivienda cuya junta directiva este conformado por el gobierno, representantes de los trabajadores, los colegios profesionales y la empresa privada, cuya visión estratégica se encamine a fomentar la inversión y reducir las barreras burocráticas que impiden rapidez en la gestión de trámites de licencias y permisos para el sector inmobiliario en todo en país.

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